金岩石 近来人们常说的一个词是“刚性需求”?房产代价之争归纳出刚性需求推升楼价(一些人说刚性需求已迫在眉睫?一些人说刚性需求是化为乌有?在我看来%狡辩其实源于论辩各方对刚性需求所下的定义不同。房价的刚性与弹性 在经济学中]代价刚性是相对代价弹性而言的？刚性需求对代价不敏感, 这类需求不管代价上下都不会磨灭;而普通（弹性）需求是随代价而变的。
       在讨价讨价中[有人说？“这么贵谁买得起；我不买了：”也有人说,

“你开价吧？我买定了(”前一种情况下是弹性需求：后一种情况就是刚性需求。这么简朴的理论为什么狡辩不休呢’由于论争各方搀杂了小我私家的豪情和偏好[这就引出了需求刚性的相对性和客观性’对一些人是刚性的需求%对其别人多是弹性的需求;即使是同一个群体)需求也会因情况和豪情的变化而从弹性变成刚性(一些本来可买可不买的东西%一旦爆发群体抢购就会变成志在必得的东西。 已经有人做过一个测试!一个亚洲人和一个欧洲人同时看到一家店肆门前排起了长队{亚洲人立即此后跑]排好队后再问前面的人(你们列队买什么)欧洲人则慢悠悠地走到前面问市肆效劳员;你们这是在卖什么;这个测试阐发亚洲人的耗损偏好较为冲动}较简单受别人举措的影响。由此推论［当前在房地产市场中推高楼价的刚性需求有二]其一是客观的刚性需求(其二是冲动的刚性需求。 楼市调控数月’近来买卖量有所上升：房产的投资需乞降耗损需求都在跃跃欲试, 因而有人说刚性需求“迫在眉睫”%这类需求刚性从何而来呢?主假设冲动性的刚性需求。今世经济学的严重打破之一是引进了心思学,

一名诺贝尔经济学奖得主研讨普通人变成投资人后的心思偏好变化{提出了一个“懊悔遗憾定理”]这个定理阐发？因错过时机而爆发的遗憾心思会转化为投资人的非理性冲动。
       当预期中的房价下跌没有爆发之时}投资人的遗憾心思就会转化为非理性冲动;强化了城市居民冲动性的房产投资需求}以是楼市调控不只没有遏止投资性需求］反而使房产的投资性需求变得愈加刚性。刚性需求有四个层次 为什么不能把买房寓居定义为刚性需求呢, 由于住房需求在城市有两种完成法子(其一是租房}其二是买房。城市房产具有出租{耗损和买卖三重属性)出租是中介性的需求(而寓居和投资两种需求比拟;买房投资的需求愈加刚性)由于投资性收益必需以具有房产为前提：这类需求在房产投资的风险高于收益之时才会弱化。因而要化解城市房产投资的刚性需求：释放更多的寓居性住房供应?枢纽在于要改动房产投资市场的风险/收益不对称。 投资房产的刚性需求来自于城市房产投资的收益高于风险}这类风险/收益的不对称性并非是永久的{而是阶段性的(来自于城市化过程中的两个活动性——人丁与货泉的活动性]一个稀年级缺性——城市保留空间的稀缺性。城市化使一个国度的城市人丁占比从30, 阁下到达60《-70？(多么大范畴的人丁迁徙和区位调整爆发在中国(其经济意义绝不亚于汗青上的天文大创造：以是诺贝尔经济学奖得主之一约瑟夫·斯蒂格里茨教授说,

本世纪影响全国的有两件大事：第一是互联网的传布！第二就是中国的城市化。 在城市化的阶段{城市房地产客观（非冲动性）的刚性需求有四个层次(1{寻求财富的需求’2)耗损晋级的需求！3{宁静保证的需求！4(群众耗损的需求。
       这四种需求都可以挑选租和买这两种法子完成]以是在城市的大街大街四处可见房产“租售”的招牌{而人们在租和买之间做出挑选的决议方案是一视同仁的。
       在挑选中(小我私家和家庭的经济才能当然次要)此外还有人的风险偏好；糊口法子和工作性子等成分！也都在买房仍是租房的决议方案中起着非常枢纽的传染打动。 小富进城;豪富进京)追逐财富的需求是城市化的次要驱动力{这是由于城市经济创作创造了一种新的财富[风险财富。跟着房产投资的财富效应在城市中别离;市场化程度较高的人会有本能的反响, 而那些“蜗居”在方案经济铁饭碗里的人没有觉得。在这里)我们看到了两种“蜗居”%蜗居在胡想里的人们有寻求?蜗居在铁饭碗里的人在抱怨。在风险财富长远%风险偏好较低的人总是先看到风险［因而会错过本来属于本人的财富时机[这是昔日中国因房产贬值而招致贫富不同扩大的出处原由之一。穷国富人须付较高寓居成本 除因致富欲而爆发的刚性需求之外]城市的刚性需求还有耗损晋级)宁静保证和群众耗损?这三大需求在开展中国度愈加刚性。在西欧国度；城市化有两个阶段[小富进城和豪富进京是第一阶段(然后是贫民进城：富人下乡。富国的富人大都不住在城里【他们的糊口法子经常是城中有房?城外有家[村落有别墅。投资大师索罗斯师长教师富甲全国)他在纽约市的屋子只是约200平米的一套复式公寓]而他的村落别墅才是良田千顷。开展中国度的城市化改动了这个形式)贫民进城了;富人不下乡］人丁活动的趋向几乎是只进不出]在中国只要珠三角地区有富人下乡的趋向。 在城市化的过程中：开展中国度几乎都挑选了超等城市圈形式;亚洲出格如此。除汗青)文化和政治的出处原由之外?经济的出处原由是两个非平衡%先天的非平衡与后天的非平衡。先天的非平衡是城乡经济的两极分化;亚洲开展中国度城市化的特性之一是城市抽剥村落!次要出处原由是财富品和农产品之间的代价剪刀差。后天的非平衡是政府投资的两极分化, 财务收入的绝大部分投入在城市建立傍边}招致城市经济糊口有市场化的“免费午饭”{只要寓居在城市的人材能分享。
        跟着城市化的财富外形变化[致富和赋闲的时机日益集合到城市［穷国的贫民们不进城经常就活不下去了[以是富人应当把稀缺的城市保留空间尽管多地让给贫民]“蜗居”在城中有一套房即可。可是在亚洲！由于城市宁静的保证性和私密性{越来越多的富人在城里挤占了贫民的“地皮”：还分享着为贫民供应的群众耗损%这是不公允的。以是)穷国的富人应当付出较高的城市寓居成本,

从这个意义上说(高房价就是对富人的课税东西。曾有位学者在一个论坛上唱着“为贫民言语”的高调鞭挞上海汤臣一品的高房价]我忍无可忍地问;“汤臣一品降价到每平米5万元贫民买得起吗?假设买不起,

你如今是为贫民言语仍是替富人砍价［”城市豪宅区的高房价是对富人的课税东西’房价当然应当是越高越好：枢纽是政府要把从高房价豪宅销售中获得的长处部分转移付出给贫民]出格要以公租房的法子补助那些不能不进城讨糊口的农人工们：这才是高价豪宅的社会公允性% 城市化的刚性需求不是具有室第!任何人的寓居需求都应当在买房和租房之间挑选‘而挑选的权益绝非专属于政府的特权)以是人们不该操纵政府的公权利或政策来完成个别群体的长处。以所谓刚性需求的名义恳求具有免费或低价的室第是对市场经济的鄙夷{是对别人权益的进犯(是对社会财富的掠夺。作者为国金证券首席经济学家 华体会app